행정대집행 계고서 대응법: 불법건축물 철거 막는 집행정지 신청 절차

행정대집행 계고서를 받았다면?

“계곡 옆에서 수년간 음식점을 운영했는데 갑자기 불법시설이니 철거하라는 통지를 받았습니다.”

“행정대집행 계고서에 적힌 날짜가 얼마 남지 않았는데, 행정심판을 청구하면 철거를 막을 수 있나요?”

계고서는 단순한 경고가 아닙니다

계고서는 정해진 기한까지 철거·원상복구하지 않으면 행정청이 대신 철거하고 그 비용까지 청구할 수 있다는 절차상 통지입니다.

행정심판이나 소송을 제기하는 것만으로 불법건축물 철거가 자동으로 멈추지는 않습니다. 실제 철거를 막아야 한다면 처분의 위법 사유와 함께 취소소송·집행정지 필요성을 신속히 검토해야 합니다.

행정대집행이란?

행정대집행은 법률에 따라 부과된 의무 가운데 다른 사람이 대신 이행할 수 있는 의무를 당사자가 이행하지 않을 때 사용되는 행정상 강제집행 수단입니다.

예를 들어 음식점 운영자가 계곡에 설치한 평상과 데크를 철거하라는 원상복구명령을 받았다고 가정해 보겠습니다.

철거는 반드시 음식점 운영자 본인만 할 수 있는 행위가 아닙니다. 행정청이나 전문 철거업체도 대신할 수 있으므로 행정대집행의 대상이 될 수 있습니다.

반면 과태료나 세금을 납부하라는 의무처럼 돈을 지급하는 의무는 일반적으로 행정대집행의 대상이 아닙니다.

대집행이 가능한 5가지 요건

행정대집행법 제2조에 따라 대집행을 하려면 다음 요건이 충족되어야 합니다.

• 법률 또는 법률에 근거한 행정청의 명령에 따른 의무가 존재할 것

• 다른 사람이 대신할 수 있는 작위의무일 것

• 의무자가 정해진 기간 안에 이를 이행하지 않았을 것

• 다른 수단으로 이행을 확보하기 어려울 것

• 불이행을 방치하는 것이 공익을 심하게 해할 것으로 인정될 것

행정대집행 절차 5단계

일반적으로 원상복구명령 → 행정대집행 계고 → 대집행영장 통지 → 현장 대집행 → 비용징수 순서로 진행됩니다.

1단계: 위반행위 적발과 원상복구명령

먼저 행정청은 현장조사, 민원, 항공사진, 지적도 및 현황측량 등을 통해 위반행위를 확인합니다.

계곡 주변 시설이라면 다음과 같은 사항이 조사될 수 있습니다.

• 해당 토지가 하천구역 또는 소하천구역에 포함되는지

• 하천점용허가를 받았는지

• 허가받은 면적과 실제 사용 면적이 일치하는지

• 평상·데크·방갈로·철계단·콘크리트 포장 등이 무단 설치되었는지

• 시설물이 물길이나 이용객 통행을 방해하는지

• 홍수 발생 시 유수의 흐름에 영향을 줄 위험이 있는지

2단계: 행정대집행 계고

원상복구명령을 이행하지 않으면 행정청은 "언제까지 철거하지 않으면 행정청이 대신 철거하겠다"는 내용을 문서로 미리 알립니다. 이를 법률에서는 행정대집행 계고라고 합니다.

계고서에는 일반적으로 다음 내용이 포함됩니다.

• 철거하거나 원상복구해야 하는 대상

• 의무자가 해야 할 구체적인 조치

• 자진 이행기한

• 기한까지 이행하지 않으면 행정대집행을 한다는 내용

• 대집행 비용을 의무자에게 징수할 수 있다는 내용

이행기한은 시설 규모와 철거 난이도를 고려해 충분히 부여되어야 하고, 계고 대상도 의무자가 어느 시설의 어느 부분을 어떻게 복구해야 하는지 알 수 있을 정도로 특정되어야 합니다. 기간이 지나치게 짧거나 대상이 불명확하다면 절차상 위법 사유가 될 가능성이 있습니다.

3단계: 대집행영장 통지

계고기간이 지났는데도 의무를 이행하지 않으면 행정청은 대집행영장을 통지합니다.

대집행영장에는 통상 다음 사항이 기재됩니다.

• 대집행을 실시할 날짜와 시간

• 집행책임자의 성명

• 대집행 비용의 예상액

• 대집행 대상과 집행 범위

계고서 단계에서는 아직 구체적인 집행일이 정해지지 않은 경우가 많지만, 대집행영장까지 발부되었다면 실제 철거가 임박했다고 보아야 합니다.

4단계: 현장 대집행 실시

집행일이 되면 담당 공무원과 철거업체 등이 현장에 출동해 영장에 정해진 범위의 시설물을 철거합니다. 필요에 따라 폐기물 처리업체나 안전 관리를 위한 경찰·소방 인력이 함께 투입될 수 있습니다.

철거 과정에서는 집기류 이동, 위험요소 차단, 시설물 해체·반출, 원상복구 등이 진행되며 집행 전후 모습이 기록될 수 있습니다.

5단계: 대집행 비용 납부명령

철거가 끝나면 행정청은 실제 지출한 비용과 납부기한을 기재한 납부명령서를 발송합니다.

여기에는 다음 비용이 포함될 수 있습니다.

• 철거업체 인건비와 장비 사용료

• 폐기물 운반 및 처리비

• 시설물 보관·현장 안전조치 비용

• 원상복구 공사비

법제처는 행정대집행이 실시되었다면 특별한 사정이 없는 한 그 비용을 의무자에게 징수해야 한다고 해석하고 있습니다.

납부하지 않으면 국세징수의 예에 따라 강제징수가 진행될 수 있습니다.

단계별 받는 문서와 확인할 사항

지금 받은 문서를 기준으로 어느 단계에 있는지 확인해 보세요.

2026년 하천법 개정과 대집행 특례

하천·계곡 주변 불법시설은 실제 정비와 행정대집행으로 이어지고 있습니다.

실제 행정심판 사례에서도 하천구역에 무단 설치된 방갈로 2동, 2층 건축물, 철계단 및 콘크리트 포장에 대해 원상복구명령, 2차 명령, 대집행 계고, 대집행영장 통지가 차례로 이루어진 사례가 있습니다.

하천·계곡 불법시설 정비가 강화됐습니다

행정안전부는 2026년 6월 30일까지 운영한 자진 신고·철거 기간이 끝난 뒤, 7월 1일부터 충북 영동 물한계곡 등에서 자진철거에 응하지 않은 불법 상행위시설의 정비 절차를 본격적으로 추진하고 있다고 밝혔습니다.

• 우선 정비 대상: 음식점, 펜션, 민박, 캠핑장 등이 무단 설치한 상행위시설

• 주의할 점: 오랫동안 영업했거나 사업자등록·재산세 납부가 이루어졌다는 사정만으로 불법시설이 적법해지지는 않습니다.

계고·영장 절차가 생략될 수 있습니다

2026년 9월 18일 시행된 개정 하천법은 행정대집행 특례 대상을 확대했습니다.

• 절차 특례:
  반복적·상습적으로 하천점용허가 없이 하천을 점용하거나, 하천의 이용·관리·안전에 지장을 주어 긴급한 조치가 필요한 경우 계고 및 영장 절차가 생략될 수 있습니다.
  

• 이행강제금:
  원상회복명령이나 조치명령을 이행하지 않을 때 1년에 두 차례의 범위에서 1천만 원 이하의 이행강제금을 부과할 수 있는 근거도 마련되었습니다.
  ※ 개정 하천법 주요 내용(클릭시 이동)

따라서 계곡이나 하천 주변에서 반복적으로 시설물을 다시 설치한 경우에는 과거와 같은 절차적·시간적 여유를 확보하기 어려울 수 있습니다.

행정대집행을 멈추는 집행정지 신청

소송만으로는 철거가 멈추지 않습니다

행정소송법 제23조 제1항은 취소소송을 제기하더라도 처분의 효력이나 집행에 영향을 주지 않는다고 규정하고 있는데요.

따라서 원상복구명령이나 대집행 계고처분에 대해 취소소송을 제기했더라도 별도의 집행정지 결정이 없다면 행정청은 불법건축물 철거를 진행할 수 있습니다.

실제 철거를 잠정적으로 중단하려면 일반적으로 다음 조치를 함께 검토해야 합니다.

• 원상복구명령 또는 계고처분에 대한 취소소송

• 해당 처분의 효력이나 집행을 멈춰 달라는 집행정지 신청

집행정지 인용 요건

집행정지가 인용되려면 대체로 다음 사정을 소명해야 합니다.

• 철거가 진행되면 회복하기 어려운 손해가 발생할 것

• 그 손해를 예방하기 위해 긴급한 필요가 있을 것

• 집행정지가 공공복리에 중대한 영향을 주지 않을 것

• 본안청구가 이유 없음이 명백하지 않을 것

계고서에서 확인할 6가지

1. 철거 대상: 시설물의 위치·면적·구조와 철거할 부분이 정확히 특정되어 있는지

2. 하천구역: 해당 시설물이 실제 하천구역 안에 있는지 측량자료와 결정도면이 일치하는지

3. 철거의무자: 처분을 받은 사람이 실제 철거의무자인지

4. 이행기한: 자진철거에 필요한 상당한 기간이 부여되었는지

5. 공익 영향: 시설물이 하천 흐름과 안전에 미치는 영향이 객관적으로 확인되는지

6. 대체 방안: 전부 철거 외에 부분 철거·이전·시설 축소·자진 원상복구 등 덜 침익적인 대안이 가능한지

앞으로 점용허가를 신청할 계획이라는 사정만으로 기존 무허가 점용이 정당화되거나 대집행이 자동으로 중단되지는 않는데요.

실제 사례에서도 장래 허가를 신청할 예정이라는 주장은 계고처분을 취소할 사유로 인정되지 않았습니다.

행정대집행 변호사의 검토 항목

행정대집행 사건은 본안소송만 잘 준비한다고 해결되는 문제가 아닙니다.

철거 예정일 전에 집행정지 결정을 받을 수 있도록 시간표를 역산해야 하므로 초기 대응의 속도가 중요합니다.

불복기간을 먼저 계산합니다

법무법인 이현은 원상복구명령서, 계고서, 대집행영장, 송달봉투를 확인해 각 처분의 송달일과 불복기간을 정리합니다.

다만 개별 법률의 특례와 구체적인 송달 경위에 따라 계산이 달라질 수 있습니다.

처분의 위법사유를 확인합니다

확보한 자료를 실제 현장과 대조해 철거 대상, 의무자, 이행기한, 하천구역 범위 등에 위법 사유가 있는지 확인합니다.

필요하면 측량사·건축사 등과 함께 현장을 확인해 행정청이 철거 범위를 잘못 특정하지 않았는지도 살펴봅니다.

이렇게 확인한 쟁점을 취소소송과 집행정지 신청에 사용할 논리로 정리합니다.

집행정지부터 비용 다툼까지 대응합니다

철거가 임박한 사건에서는 처분의 위법성 검토, 현장자료 확보, 행정청 협의, 취소소송과 집행정지 신청을 같은 시간표 안에서 진행해야 합니다.

이미 대집행이 끝난 경우에도 대응이 완전히 종료되는 것은 아닙니다.

다음 사항을 검토하여 대집행 비용 납부명령 등을 다툴 수 있습니다.

• 철거 범위가 영장보다 확대되었는지

• 보관해야 할 물품이 훼손되거나 폐기되었는지

• 비용 산정에 불필요하거나 과다한 항목이 포함되었는지

계고서 대응에 필요한 자료

처분 문서

• 원상복구명령서와 행정대집행 계고서 전체

• 대집행영장과 송달봉투

• 하천점용허가서 또는 과거 행정청과 주고받은 문서

토지·시설 자료

• 토지대장·지적도·건축물대장

• 현황측량도와 하천구역 결정도면

• 시설물 설치 당시와 현재의 사진

• 철거 대상별 위치·규모·설치 시기

• 임대차계약서와 시설물 공사계약서

손해·협의 자료

• 영업 중단으로 예상되는 구체적인 손해자료

• 행정청 담당자와 통화하거나 협의한 내용

전부 철거, 부분 철거, 기한 연장, 자진 원상복구 중 어떤 대응이 가능한지는 처분 내용과 현장 상황을 함께 놓고 판단해야 합니다.

본 글에 사용된 이미지는 AI로 제작되었습니다.